8個因素決定文旅投資成敗 包括景觀

2020-04-03 09:57:49         來源:青藍文旅

  一個文旅項目是否能夠盈利,取決于一系列因素,區位、客源、配套、定位、項目整體定位、規劃設計、開發商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子,需投資者認真評判。基于我們的投資經驗,列出最關鍵的幾個要素,供參考。

  1

  區位

  重中之重。關鍵是離主要客源地的車程距離。一線城市車程1小時以內為最佳,2小時尚可,最好不要超過2.5小時。

  2.5小時是短途游客能普遍接受的出行心理距離上限(二三線城市不要超過2小時。北京、上海、廣州、深圳等超一線城市上限可以提高到3小時。如全程高速公路直達項目地,高速出口后到項目距離最好不要超過30分鐘)。

  2

  景觀

  不論產品多么別致,觀光仍然是目前游客出行的主流訴求之一。

  景觀不僅僅是項目地景觀,還需延伸到項目地周邊景觀和沿途景觀。318國道、草原天路等景觀道周邊不乏成功項目,在知名景觀道沿線的項目可加分。

  景觀質量不求絕美,但求別致;不求渾然天成,人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡發朋友圈最好。有的游客登泰山是為賞日出,也有游客去越南只為去粉紅教堂合影。有時看似拙劣的人工景觀,也會有刷屏效應,帶來源源不斷的游客。

  3

  周邊

  周邊有大型5A、4A等超人氣景區最佳,可獲得流量溢出。周邊有大型商業綜合體、度假酒店、民宿群等可加分。

  不同項目對周邊配套的需求不同。如項目定位為康養,則醫療資源極為重要;如定位商業綜合體,則需考慮周邊人群消費能力;如定位度假,則應規避化工產業、航空航道等擾動因素;如定位演義節慶,則需依托周邊一切流量高地,并注意交通可進入性。

  4

  競爭

  競爭環境需具體情況具體分析,大原則是避免正面競爭,并避免同質化。

  文旅行業的價格戰,只有兩敗俱傷一種結局。康養等項目回避強勢競爭者;民宿、農莊項目可依附項目集群但是需走差異化和精品化;游樂項目不僅回避競爭者,還需回避潛在進入競爭者;大型景區項目需以資源質地為首要決定因素。

  5

  土地

  土地作為微觀層面的要素卻要單列,其重要性自然不必說。文旅項目投資成敗與否,70%取決于拿地。

  土地性質和土地價值決定投資安全墊和未來發展潛力。土地產權要清晰干凈,五證齊全。土地估值要合理,增值潛力要大。別項目黃了地也轉不出去。項目總面積不重要,重要的是已征地到手的面積(國有土地使用證、紅線范圍),租地的話看租地面積和租期。

  此外,基本農田、飲用水源地,堅決不碰,山林地、集體土地謹慎參與,違規硬化、違建不要僥幸。

  6

  產品

  體驗為王的時代,最重要的還是產品。同類別的項目產品構成不同,旅游產品新穎,或經典,都要考慮成本、投資回收期、切入時點、退出時點、迭代周期等因素。

  張家界玻璃棧道短期之內即回本,后期玻璃棧道在全國四起,投資回收期被拉長,賺錢效應削弱,以至最后以安全隱患為由被叫停,背后都是切入時點和退出時點的選擇問題。創新者吃肉,緊跟者喝湯,跟風者接盤,一向如此。

  7

  運營

  文旅項目有輕資產和重資產之分。旅游項目本身偏重資產,但當下經濟環境、游客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下,用輕資產的思路去運營這個重資產,無疑是最優解。

  即:優化服務,增加體驗性產品,迅速迭代,建立品牌溢價。

  如需后續融資,則要通盤考慮。重資產受銀行等債權融資機構的歡迎(估值有抓手),輕資產受股權投資人的青睞(上市有高溢價),二者正好相反。因為資產的輕量化可以提高ROE(凈資產收益率),而股價與ROE(凈資產收益率)高度相關,輕資產模式也有利于快速擴張來提升業務規模和盈利規模。當然資產的輕重要有合適的比例。

  8

  品牌

  產品決定飛多高,品牌決定走多遠。

  今天,文旅項目品牌已經脫離了“品牌”本身概念。文旅項目的品牌已經不再是單純的曝光率和口碑。一個文旅項目的品牌,直接決定了景區產品外延能否成功。如文創產品、IP、節慶、餐飲、特色農產品等,都會取決于品牌美譽度與成熟度。

  因此,維護項目的品牌,某種意義上重要與項目運營本身。文旅項目的收入,未來可能會更加趨于多元化,而品牌則是維系各個產品條線的網,需要通盤考慮。

編輯:liqing

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